Bolånekalkylator - Räkna ut ränta, amortering och månadskostnad för bolån
Vår bolånekalkylator räknar på hur stor kontantinsats du behöver, hur mycket du får låna med bolånetaket och vad bolånet kostar per månad när både ränta och amortering räknas in.
Beräkningen följer reglerna för nya bolån som gäller från 1 april 2026.
Vad är ett bolån?
Ett bolån är ett lån där bostaden används som säkerhet. Räntan är oftast lägre än för privatlån, eftersom banken tar mindre risk. Bolån omfattar:
- Ränta (fast, rörlig eller bunden)
- Amortering (månatlig återbetalning av lånet)
- Amorteringskrav enligt lag (2026:226)
- Lånebelopp och belåningsgrad
I Sverige styr belåningsgraden hur mycket du måste amortera.
Vad påverkar hur mycket ett bolån kostar?
Räntan
Bolån har vanligtvis:
- Rörlig/3-månadersränta
- Bunden ränta (1–10 år)
En procents skillnad i ränta kan innebära tusentals kronor per månad vid stora lån.
Amorteringskraven
Sedan 1 april 2026 gäller följande lagstadgade miniminivåer utifrån belåningsgraden:
- >70 % belåningsgrad: minst 2 % amortering per år
- Över 50 % till och med 70 %: minst 1 % per år
- Högst 50 %: inget lagstadgat minimikrav utifrån belåningsgrad, men banken kan ställa egna krav
Det tidigare extra amorteringskravet för lån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten är borttaget. Villkoret tas dock inte automatiskt bort från befintliga lån; låntagaren behöver komma överens med banken om en ändring. Vid bostadsköp är bolånetaket 90 %, medan tilläggslån får ha högst 80 % belåningsgrad. Läs mer hos regeringen om de nya bolånereglerna.
Lånebelopp och bindningstid
Större lån → större räntekostnad
Längre löptid → lägre månadskostnad, men högre totalränta
Hur fungerar vår bolånekalkylator?
Du anger:
- Bostadens pris
- Kontantinsats
- Hushållets årsinkomst före skatt
- Ränta
Kalkylatorn visar:
- Bolånets storlek
- Belåningsgrad
- Skuldkvot
- Lagstadgat amorteringskrav
- Månatlig utgift för ränta + amortering
- Uppskattad kostnad efter ränteavdrag
- En betalningsplan månad för månad
Regler som gäller från 1 april 2026
För nya bolån gäller:
- Bolånetak 90 % vid köp av ny bostad
- Minst 10 % kontantinsats
- Över 70 % belåningsgrad: minst 2 % amortering per år
- Över 50 % till och med 70 % belåningsgrad: minst 1 % amortering per år
- Under 50 % belåningsgrad: inget lagstadgat amorteringskrav
Det tidigare skärpta amorteringskravet på ytterligare 1 % för hushåll över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten gäller inte längre.
Varför räknas amortering med i månadskostnaden?
Amortering är inte en ren kostnad på samma sätt som ränta, eftersom du betalar av din egen skuld. Men den är fortfarande en faktisk utgift varje månad och påverkar hur mycket pengar som lämnar kontot. Därför räknar kalkylatorn med amorteringen i den månatliga utgiften.
Exempel
Exempel 1: Ny bostad med 90 % lån
Bostadens pris: 4 000 000 kr Kontantinsats: 400 000 kr Bolån: 3 600 000 kr Ränta: 4,2 %
- Belåningsgrad: 90 %
- Amorteringskrav: 2 % per år
- Ränta per månad: 12 600 kr
- Amortering per månad: 6 000 kr
- Total månatlig utgift: 18 600 kr
Exempel 2: Lägre belåningsgrad
Bostadens pris: 4 000 000 kr Kontantinsats: 1 600 000 kr Bolån: 2 400 000 kr Ränta: 4,2 %
- Belåningsgrad: 60 %
- Amorteringskrav: 1 % per år
- Ränta per månad: 8 400 kr
- Amortering per månad: 2 000 kr
- Total månatlig utgift: 10 400 kr
Vanliga frågor
Hur mycket måste jag amortera?
Det avgörs av belåningsgraden. Från 1 april 2026 finns inte längre något extra lagstadgat amorteringssteg kopplat till skuldkvoten över 4,5.
Kan banken ändå vara strikt med hög skuldkvot?
Ja. Banker kan fortfarande väga in skuldkvot i sin kreditprövning och sina KALP-beräkningar, även om det inte längre ger ett extra lagstadgat amorteringskrav.
Ingår ränteavdraget i resultatet?
Kalkylatorn visar både utgiften före ränteavdrag och en uppskattad nivå efter ränteavdrag, så att du kan planera kassaflödet mer realistiskt.
Relaterade kalkylatorer
Kontantinsats och pengar till andra utgifter
Kontantinsatsen är den del av bostadens pris som inte finansieras med bolånet. Ett bolånetak beskriver hur stor del som som mest får belånas enligt den aktuella regeln; det innebär inte att banken måste bevilja den nivån. Banken gör också en individuell kreditprövning.
Vid ett husköp kan pengar behövas till lagfart och pantbrev utöver kontantinsatsen. Flytt, försäkring och planerade åtgärder kan också ge engångsutgifter. Dessa poster ska inte antas vara inbakade i bolånekalkylatorns pris- och räntesiffror.
Om du jämför två bostäder behöver både finansieringen och deras löpande kostnader finnas med. Samma lånebelopp kan ge olika hushållsutgift när avgift, uppvärmning och underhåll skiljer sig. En bostad med lägre pris är därför inte automatiskt lika mycket billigare varje månad som prisskillnaden antyder.
Belåningsgrad är ett förhållande till bostadsvärdet
Belåningsgrad räknas som bolån delat med bostadens värde. Ett lån på 2 100 000 kronor och ett underlag på 3 000 000 kronor ger exakt 70 procent. Skillnaden mellan exakt 70 procent och över 70 procent är viktig när amorteringsstegen jämförs.
Skuldkvot använder i stället inkomst som nämnare. Ett hushåll kan ha låg belåningsgrad men hög skuldkvot, eller tvärtom. Därför ger de två måtten olika information och ska inte läsas som två namn för samma resultat.
Kalkylatorns bostadsvärde och ett faktiskt amorteringsgrundande värde kan också skilja sig. Vid befintliga lån behöver du kontrollera bankens underlag innan du tolkar en egen beräkning som ett nytt amorteringsvillkor. Ett uppskattat marknadspris ändrar inte avtalet automatiskt.
Gör ett räntescenario med samma lånebelopp
På en skuld på 3 000 000 kronor innebär en procentenhet högre årsränta ungefär 30 000 kronor mer i ränta per år, eller 2 500 kronor per månad före skatt. Den jämförelsen använder samma skuld och en enkel jämn månadsfördelning.
Räkna därför med minst ett alternativt ränteantagande när du undersöker budgetens marginal. Du behöver inte förutsäga nästa ränteläge för att se vad en högre nivå skulle innebära. Scenariot visar sambandet mellan skuld och ränta och hjälper dig förstå vilka utgifter budgeten behöver kunna hantera.
Om lånet amorteras minskar den framtida räntan när skulden sjunker, med oförändrad räntesats. Det är betalningsplanen som visar detta förlopp. Den första månadens räntebelopp ska inte automatiskt multipliceras med alla framtida månader som om skulden vore oförändrad.
Skattereduktion och faktisk månadsbetalning
En uppskattad nivå efter skattereduktion är inte nödvändigtvis det belopp som banken drar från kontot varje månad. Ränta och amortering betalas enligt låneavtalet. Hur skattereduktionen påverkar kassaflödet beror bland annat på skattehantering och eventuell jämkning.
Den verkliga reduktionen påverkas även av andra kapitalposter, skatteutrymme och hur räntor fördelas mellan personer. Kontrollera aktuella villkor hos Skatteverket om ränteavdrag. Kalkylatorns förenklade visning kan inte ersätta en individuell deklarationsberäkning.
När du för in bolånet i hushållsbudgeten behöver det framgå vilket belopp som används. För en plan över pengar som faktiskt lämnar kontot är bankens betalning en naturlig utgångspunkt. Ett senare skatteutfall kan planeras separat, så att samma lättnad inte räknas två gånger.
Följ upp när villkoren förändras
Uppdatera beräkningen om räntan ändras, om du amorterar extra eller om bankens underlag förändras. En tidigare betalningsplan beskriver de gamla antagandena. För ett bundet lån kan en förtidsbetalning också behöva bedömas med ränteskillnadsersättning.
Kalkylatorn avgör inte vilket bolån du kan få eller vilken bostad du bör köpa. Den gör belopp, andelar och månadsutgifter lättare att jämföra. Använd resultatet tillsammans med bankens villkor och en hushållsbudget som inkluderar bostadens övriga återkommande utgifter.